Покупая квартиру по договору долевого участия (далее по тексту – договор ДДУ), несмотря на все преимущества, дольщик рискует остаться без денег и без жилья.
В данной статье рассмотрим такой этап покупки квартиры как «заключение договора долевого участия», а так же, что следует предусмотреть в нем, чтобы, не стать жертвой мошенников.
Для этого необходимо проверить следующие моменты:
- Соответствие застройщика условиям, при которых он имеет право привлекать денежные средства дольщиков для строительства.
- Существенные условия ДДУ.
Условия привлечения денежных средств граждан застройщиком
Действующее законодательство предусматривает следующий ряд условий привлечения денежных средств граждан:
- есть разрешение на возведение объекта;
- размещена проектная декларация на ресурсе компании;
- оформлена собственность на землю;
- не производится банкротство либо ликвидация организации. В отношении фирмы отсутствуют административные наказания в виде приостановлении ее деятельности, нет решения арбитражного суда прекратить ее работу;
- нет сведений, что предприятие является недобросовестным поставщиком либо участником аукционов по продаже земли. Нужно посмотреть соответствующие реестры;
- отсутствуют задолженности по уплате налогов и другим обязательным выплатам за минувший год. Недоимки могут быть, но в размере до 25% цены активов компании;
- директор и бухгалтер не имеют судимостей по экономическим преступлениям.
Проверить, соответствует ли застройщик вышеуказанным требованиям, и ознакомиться с проектом договора ДДУ можно на его официальном сайте.
Важно: не следует заключать договор ДДУ с организацией, которая не соответствует хотя бы одному пункту из этого списка. Она не имеет права привлекать деньги дольщиков!
Существенные условия договора долевого участия в строительстве
Объект строительства (например, квартира). Для определения объекта долевого строительства (квартиры) в договор ДДУ необходимо включить ряд основных характеристик:
- наименование объекта, (например квартира);
- фактический адрес здания;
- вид, количество этажей, назначение и суммарная площадь всего строения;
- название материалов, которые используются для наружных и внутренних стен, межэтажных перекрытий. Обязательно указывается уровень их энергоэффективности и сейсмоустойчивости;
- назначение объекта ДДУ – жилое помещение. Площадь и этаж, где он находится;
- количество комнат, информация о балконах, террасах, зимних садах и кладовых;
- точная площадь всех помещений;
- план квартиры и месторасположение на этаже;
- наличие, а так же площадь не жилых помещений.
Пример:
Важно: основные характеристики объекта (квартиры) и самого дома должны совпадать с проектной декларацией.
Учтите – в ДДУ часто предусматривают изменение площади объекта. Однако оно не должно превышать 5% в меньшую либо большую сторону от указанного значения.
Также нужно указать, в каком виде передается квартира – с отделкой либо без и прочие подобные моменты.
В случае нарушения компанией сроков вы имеете право на взыскание неустойки с застройщика – он обязан компенсировать.
Пример:
Цена договора. Здесь говорится о средствах, которые дольщик передает строительной компании для возведения здания. Указывается стоимость объекта либо формула для вычисления цены (часть 1 статьи 5 ФЗ №214).
Оплатить договор ДДУ можно одним платежом или в выбранный договором период.
Важно: передавайте денежные средства застройщику только после государственной регистрации договора ДДУ независимо от момента его подписания. Так как в случае отказа Росреестра в государственной регистрации договор ДДУ считается незаключенным и в случае спора могут возникнуть дополнительные сложности с возвратом денег (часть 3 статьи 5 ФЗ №214)!
При оплате договора ДДУ следует помнить, что просрочка платежа может стать основанием для отказа от исполнения договора ДДУ застройщиком в одностороннем порядке (часть 4 и 5 статьи 5 ФЗ №214).
Пример:
Важно: любые условия в договоре ДДУ освобождающие застройщика от ответственности за недостатки – ничтожны (часть 4 статьи 7 ФЗ №214).
Варианты обеспечения выполнения обязательств строительной компанией. В первую очередь в качестве обеспечения исполнения своих обязательств застройщиком закон предусматривает залог земельного участка, на котором должен быть построен многоквартирный дом.
Земельный участок, на котором планируется строительство, должен находиться у застройщика на праве собственности или аренды (субаренды). Залогом обеспечиваются следующие обязательства застройщика (часть 1 статьи 12.1 ФЗ №214):
- возврат денежных средств;
- уплата дольщику денежных средств, в качестве убытков, неустоек за просрочку передачи объекта дольщику, а так же в других случаях ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком.
Пример:
Гарантия на объект (квартиру). По закону она составляет не меньше 5 лет на квартиру и от 3 лет на инженерные и технические коммуникации. В течение этого времени застройщик устраняет любые недочеты, которые вы обнаружите (пункт 4 части 4 статьи 4, части 5, 5.1 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ).
Важно: право на возмещение уплаченных средств, с реализации предмета залога, в случае спора вы будете иметь только в том случае, если договор ДДУ прошел государственную регистрацию, именно поэтому не стоит вносить оплату до регистрации.
Исполнение обязательства по передаче жилого помещения дольщику обеспечивается наряду с залогом (часть 2 статьи 12.1 ФЗ №214):
- поручительством банка;
- страхованием гражданской ответственности застройщика за не исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику;
- по выбору застройщика.
Информация об объектах социальной инфраструктуры. Компания имеет право направить средства дольщиков на восстановление или возведение подобных объектов в 2 случаях (часть 1 статьи 18.1 ФЗ 214):
- объекты перейдут в собственность муниципалитета или государства;
- объекты станут имуществом участников долевого строительства.
Тогда договор ДДУ включает следующие данные об объектах социальной инфраструктуры (часть 3-5 статьи 18.1 ФЗ № 214):
- назначение;
- цели и стоимость их возведения либо реконструкции;
- информация о договоре с условиями или обязательствами для передачи муниципалитету или государству.