Договор долевого участия в строительстве – как не купить кота в мешке?

Покупая квартиру по договору долевого участия (далее по тексту – договор ДДУ), несмотря на все преимущества, дольщик рискует остаться без денег и без жилья.

В данной статье рассмотрим такой этап покупки квартиры как «заключение договора долевого участия», а так же, что следует предусмотреть в нем, чтобы, не стать жертвой мошенников.

Для этого необходимо проверить следующие моменты:

  1. Соответствие застройщика условиям, при которых он имеет право привлекать денежные средства дольщиков для строительства.
  2. Существенные условия ДДУ.

Условия привлечения денежных средств граждан застройщиком

Действующее законодательство предусматривает следующий ряд условий привлечения денежных средств граждан:

  • есть разрешение на возведение объекта;
  • размещена проектная декларация на ресурсе компании;
  • оформлена собственность на землю;
  • не производится банкротство либо ликвидация организации. В отношении фирмы отсутствуют административные наказания в виде приостановлении ее деятельности, нет решения арбитражного суда прекратить ее работу;
  • нет сведений, что предприятие является недобросовестным поставщиком либо участником аукционов по продаже земли. Нужно посмотреть соответствующие реестры;
  • отсутствуют задолженности по уплате налогов и другим обязательным выплатам за минувший год. Недоимки могут быть, но в размере до 25% цены активов компании;
  • директор и бухгалтер не имеют судимостей по экономическим преступлениям.

Проверить, соответствует ли застройщик вышеуказанным требованиям, и ознакомиться с проектом договора ДДУ можно на его официальном сайте.

Важно: не следует заключать договор ДДУ с организацией, которая не соответствует хотя бы одному пункту из этого списка. Она не имеет права привлекать деньги дольщиков!

Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Любой договор долевого участия должен содержать все перечисленные ниже пункты. В противном случае такой договор считается незаключенным (часть 4 и 5 статьи 4 ФЗ – №214):

Пример:
  1. Объект строительства (например, квартира). Для определения объекта долевого строительства (квартиры) в договор ДДУ необходимо включить ряд основных характеристик:
    • наименование объекта, (например квартира);
    • фактический адрес здания;
    • вид, количество этажей, назначение и суммарная площадь всего строения;
    • название материалов, которые используются для наружных и внутренних стен, межэтажных перекрытий. Обязательно указывается уровень их энергоэффективности и сейсмоустойчивости;
    • назначение объекта ДДУ – жилое помещение. Площадь и этаж, где он находится;
    • количество комнат, информация о балконах, террасах, зимних садах и кладовых;
    • точная площадь всех помещений;
    • план квартиры и месторасположение на этаже;
    • наличие, а так же площадь не жилых помещений.

Важно: основные характеристики объекта (квартиры) и самого дома должны совпадать с проектной декларацией.

Учтите – в ДДУ часто предусматривают изменение площади объекта. Однако оно не должно превышать 5% в меньшую либо большую сторону от указанного значения.

Также нужно указать, в каком виде передается квартира – с отделкой либо без и прочие подобные моменты.

  1. Срок передачи объекта (квартиры) дольщику. В данном пункте указывается срок, в который застройщик обязуется передать квартиру дольщику.
Пример:

В случае нарушения компанией сроков вы имеете право на взыскание неустойки с застройщика – он обязан компенсировать.

  1. Цена договора. Здесь говорится о средствах, которые дольщик передает строительной компании для возведения здания. Указывается стоимость объекта либо формула для вычисления цены (часть 1 статьи 5 ФЗ №214).
Пример:

Оплатить договор ДДУ можно одним платежом или в выбранный договором период.

Важно: передавайте денежные средства застройщику только после государственной регистрации договора ДДУ независимо от момента его подписания. Так как в случае отказа Росреестра в государственной регистрации договор ДДУ считается незаключенным и в случае спора могут возникнуть дополнительные сложности с возвратом денег (часть 3 статьи 5 ФЗ №214)!

При оплате договора ДДУ следует помнить, что просрочка платежа может стать основанием для отказа от исполнения договора ДДУ застройщиком в одностороннем порядке (часть 4 и 5 статьи 5 ФЗ №214).

  1. Гарантия на объект (квартиру). По закону она составляет не меньше 5 лет на квартиру и от 3 лет на инженерные и технические коммуникации. В течение этого времени застройщик устраняет любые недочеты, которые вы обнаружите (пункт 4 части 4 статьи 4, части 5, 5.1 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ).
Пример:

Важно: любые условия в договоре ДДУ освобождающие застройщика от ответственности за недостатки – ничтожны (часть 4 статьи 7 ФЗ №214).

Варианты обеспечения выполнения обязательств строительной компанией. В первую очередь в качестве обеспечения исполнения своих обязательств застройщиком закон предусматривает залог земельного участка, на котором должен быть построен многоквартирный дом.

Земельный участок, на котором планируется строительство, должен находиться у застройщика на праве собственности или аренды (субаренды).

Залогом обеспечиваются следующие обязательства застройщика (часть 1 статьи 12.1 ФЗ №214):

  • возврат денежных средств;
  • уплата дольщику денежных средств, в качестве убытков, неустоек за просрочку передачи объекта дольщику, а так же в других случаях ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком.

Важно: право на возмещение уплаченных средств, с реализации предмета залога, в случае спора вы будете иметь только в том случае, если договор ДДУ прошел государственную регистрацию, именно поэтому не стоит вносить оплату до регистрации.

Исполнение обязательства по передаче жилого помещения дольщику обеспечивается наряду с залогом (часть 2 статьи 12.1 ФЗ №214):

  • поручительством банка;
  • страхованием гражданской ответственности застройщика за не исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику;
  • по выбору застройщика.
  1. Информация об объектах социальной инфраструктуры. Компания имеет право направить средства дольщиков на восстановление или возведение подобных объектов в 2 случаях (часть 1 статьи 18.1 ФЗ 214):
  • объекты перейдут в собственность муниципалитета или государства;
  • объекты станут имуществом участников долевого строительства.

Тогда договор ДДУ включает следующие данные об объектах социальной инфраструктуры (часть 3-5 статьи 18.1 ФЗ № 214):

  • назначение;
  • цели и стоимость их возведения либо реконструкции;
  • информация о договоре с условиями или обязательствами для передачи муниципалитету или государству.

Если объекты станут собственностью дольщиков, то с каждым из них заключается соответствующее соглашение, которое является неотъемлемой частью договора ДДУ (часть 2 и 7 статьи 18.1 ФЗ №214).

Вот важные моменты, на которые следует обратить внимание при заключении договора ДДУ и его оплате.

Обратитесь к нашим экспертам, если хотите заключить договор долевого участия в строительстве с надежной компанией. Юристы детально изучат правомерность деятельности фирмы и соглашение, проконтролируют ход сделки и проведут государственную регистрацию ДДУ. В случае спора с компанией – представят ваши интересы.

Звоните по тел. +7 (812) 904-66-87 – поможем совершить безопасную сделку

Команда «ПрофЮристГрупп»
Защита Ваших прав, наша цель!

# + -